Mieterhöhungen nach Modernisierung

Voraussetzungen zur Mieterhöhung

Vermieter, die Ihre Wohnung modernisieren, haben das Recht die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Die Kosten für diese Modernisierung können als Mieterhöhung geltend gemacht werden. Nach dem Bundesministerium der Justiz und dem Verbraucherschutz sind Modernisierungen bauliche Veränderungen, die den energetischen Verbrauch nachhaltig reduzieren. Auch eine allgemeine Wohnraumverbesserung und die Schaffung von neuem Wohnraum wird als Modernisierung definiert.

Die Höhe der Mieterhöhung

Die Höhe der Mieterhöhung orientiert sich an den entstandenen Kosten durch den Umbau. Wichtig ist, dass es sich bei dem Umbau um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Maßnahmen wie die Erneuerung von Rohrleitungen, ein Austausch der alten Badewanne oder die Reparatur der Heizung zählen nicht als Modernisierung. Diese Kosten können nicht als Mieterhöhung veranschlagt werden. Erfüllt ein Umbau die Kriterien der Modernisierung nach §555b BGB, können 11% der Kosten für die Modernisierung auf die Miete umgeschlagen werden. Zuschüsse für die Modernisierung dürfen bei der Mieterhöhung nicht mitberücksichtigt werden.

Rechte des Mieters

Über eine Modernisierung muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Umbauten informiert werden. Umfang, Dauer und die neue Kaltmiete mit den neuen Nebenkosten sind dem Mieter mitzuteilen. War die Modernisierung teurer als angekündigt, ist der Mieter dennoch verpflichtet eine Mieterhöhung über die tatsächlichen Modernisierungskosten zu akzeptieren. Entspricht die Modernisierung nicht seinen Vorstellungen, wird dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht von zwei Monaten zugesprochen. In seltenen Fällen können auch Härteanträge genehmigt werden, wenn eine Mieterhöhung für den Mieter unzumutbar wäre, wie bei hohem Alter oder schwerer Erkrankung.

Keine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen

Anders als bei regulären Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, gibt es bei Modernisierungsmieterhöhungen keine Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze deckelt die Mieterhöhungen in drei Jahren auf maximal 20% bzw. 15% in ausgewählten Städten, wie Hannover, Stuttgart und München. Da sich die Mieterhöhung durch Modernisierung auf eine bauliche Verbesserung bezieht, erfolgt keine Anrechnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Erhöhen Sie also die Miete Ihrer Mietwohnung auf das ortsübliche Niveau, können Sie eine zusätzliche Mieterhöhung durch Modernisierung veranlassen. Haben Sie mit dem Mieter eine Staffelmiete oder eine Index-Miete vereinbart, lassen sich Modernisierungskosten nicht auf die Miete anrechnen.

Maßnahmen zur Badmodernisierung

Wie zuvor beschrieben können Mieterhöhungen nur dann durchgeführt werden, wenn nach §555b eine Modernisierung vorliegt. In Bezug auf die Modernisierung Ihres Bades, haben Sie die Möglichkeit eine Mieterhöhung durchzuführen, wenn die Maßnahmen Primär- oder Endenergie sparen, den Wasserverbrauch reduzieren oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen.

Eine Modernisierung liegt auch dann vor, wenn die Wohnqualität verbessert wird. Lassen Sie als Vermieter ein altes Badezimmer umbauen, ohne das ein konkreter Reparaturanlass vorliegt, handelt es sich um eine Modernisierung. Kosten für auszutauschende Sanitärobjekte, Heizungen oder Fliesen zählen somit als Modernisierung.

Praxistipps von Jan

Hi, ich bin Jan (39) und wohne in Stuttgart. Vor kurzem habe ich mir eine Wohnung auch in Stuttgart als Kapitalanlage gekauft. Die Wohnung ist zwar nicht die Neueste, ich bin aber sehr zufrieden. Nach dem ersten längeren Gespräch mit meinem Mieter habe ich allerdings erfahren, dass sich dieser gerne ein moderneres Badezimmer wünscht. Das Bad muss zwar nicht instandgesetzt werden, eine Renovierung macht es allerdings um einiges schöner. Daher habe ich mich entschieden, eine Modernisierung vom Badezimmer in Angriff zu nehmen.

Munzert Sanitärinstallation war hier wirklich sehr hilfreich. Ich habe wirklich schnell ein Angebot erhalten. Mit knapp 6.000€ für die Renovierung meines Bades war das Angebot wirklich günstig! Ich habe ebenfalls einen KFW Zuschuss von 10% aus dem Programm 455 erhalten. Jetzt musste ich sogar nur 5.400€ zahlen! Dem Mieter habe ich angekündigt 11% der Modernisierungskosten, abzüglich des KFW Zuschuss, auf die jährliche Kaltmiete aufzuschlagen - insgesamt 594€. Damit auch alles juristisch glatt läuft habe ich von Munzert Sanitärinstallation den Kontakt von einem guten Anwalt erhalten. Dieser fertigte ein Schreiben an und ließ es dem Mieter zukommen.

Ab diesem Zeitpunkt ging alles schnell. Drei Monate nach der Ankündigung hat Munzert Sanitärinstallation den Umbau durchgeführt. Während der gesamten Umbauphase wurde ich über den Fortschritt informiert. Auch mein Mieter ist sehr zufrieden. Von Munzert Sanitärinstallation habe ich zudem erfahren, dass ich durch die Modernisierungskosten steuerliche Vorteile habe. Wirklich ein super Service!

Fazit

Jan hat für die Modernisierung seines Badezimmers in seiner Wohnung alles richtig gemacht. Es empfiehlt sich immer die Meinung des Mieters zu einer Modernisierung einzuholen. Selbst wenn dieser gegen eine Modernisierung ist, könnte Jan mit der Ankündigung vom Anwalt eine Modernisierung durchsetzen. Auch KFW Vorteile zu berücksichtigen, sind immer eine gute Entscheidung. Da nicht nur die Mieterhöhung erhält, sondern auch die Modernisierungskosten steuerlich absetzen kann, hat er mit der Modernisierung die richtige Wahl getroffen.

Durch Modernisierungen kann viel Geld eingespart werden. Profitieren Sie ebenfalls von der Modernisierung Ihres Badezimmers. Klicken Sie auf Kontakt und vereinbaren Sie mit uns einen Beratungstermin. Hat Ihnen unser Beitrag gefallen? Dann teilen Sie diesen doch in den sozialen Netzwerken!