Steuervorteile durch Badrenovierungen und Badmodernisierungen

Steuervorteile durch Erhaltungsaufwand

Als Vermieter einer Immobilie werden Ihnen vom Staat eine Vielzahl von Möglichkeiten zur Reduzierung Ihrer Steuerlast gewährt. Unter anderem lassen sich Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen. Darunter fallen Maßnahmen, die zum Erhalt der sanitären Bereiche erforderlich sind. Diese werden als Erhaltungsaufwand bezeichnet und können im gleichen Jahr steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Aufgepasst vor Herstellungskosten!

Wird Ihr Badezimmer im Rahmen eines Umbaus weit über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessern, handelt es sich um Herstellungsaufwand. Anders als bei dem Erhaltungsaufwand, können Herstellungskosten nicht als Werbungskosten ausgewiesen werden. Herstellungsaufwendungen müssen daher über die Abschreibungsdauer Ihrer Immobilie (40 bzw. 50 Jahre) abgesetzt werden. Deswegen erhalten Sie über die Jahre nur geringe steuerliche Vorteile. Herstellungskosten unter 4.000€ netto lassen sich allerdings als Erhaltungsauswand ausweisen.
Ebenfalls müssen Sie darauf achten, dass Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf keine Investitionen über 15% der Anschaffungskosten tätigen. In diesem Fall wird Ihr Erhaltungsaufwand als anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand angesehen und muss ebenfalls über die Nutzungsdauer Ihrer Immobilie abgeschrieben werden.

Umbaumaßnahmen als Erhaltungsaufwand

Damit Sie die Kosten für Ihren Badumbau noch im gleichen Jahr von der Steuer absetzen können, muss es sich bei den Baumaßnahmen um einen Erhaltungsaufwand handeln. Bedingung für eine steuerliche Absetzung ist der Zustand, in dem das Bad nach dem Umbau versetzt wird. Nehmen wir an Ihr Badezimmer befindet sich in einem mittleren Zustand. Es handelt sich um einen Erhaltungsaufwand, wenn sich Ihr Badezimmer nach dem Umbau noch immer in einem mittleren Zustand befindet. Möchten Sie den Sprichwörtlichen "goldenen Wasserhahn", werden die Umbaukosten als Herstellungsaufwand geführt. Hatten Sie allerdings den "goldenen Wasserhahn" schon in Ihrem Badezimmer, liegt ein Erhaltungsaufwand vor. Entscheidend ist der Wechsel des Ausstattungsniveaus.

Paulas Steuererstattung im Rechenbeispiel

"Hallo, ich bin Paula und möchte euch gerne meine steuerlichen Vorteile durch die Renovierung meines Badezimmers aufzeigen. Ich bin 36, wohne in Hannover und arbeite auch dort in einem mittelständischen Betrieb als Ingenieurin. Da ich in meinem Job gute Arbeit leiste und eine große Verantwortung habe, bekomme ich ein Jahresgehalt von 55.000€.
Vor ca. vier Jahren habe ich mir zur Altersabsicherung eine Eigentumswohnung in Hannover gekauft. Diese ist aktuell gut vermietet - ich bekomme eine Kaltmiete von 700€ pro Monat. Da das Haus allerdings in den 70er Jahren gebaut wurde und bislang das Badezimmer noch nicht renoviert wurde, wird es jetzt höchste Zeit das Bad neu zu gestalten.
Ich habe Munzert Sanitärinstallation für ein Angebot kontaktiert. Das Badezimmer zu renovieren kostet mit allem Drum und Dran 10.000€. Munzert Sanitärinstallation hat mir einen steuerlichen Vorteil von 4.800€ berechnet. Diesen habe ich tatsächlich auch vom Finanzamt erhalten, einfach super!"

Berechnung des zu versteuernden Einkommens

Um Paulas Steuerersparnisse zu berechnen, muss zuerst Ihr zu versteuerndes Einkommen berechnet werden. Das ist Ihr Jahresgehalt von Ihrem Arbeitgeber, aber auch die Kaltmiete aus der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung. Anschließend werden die Kosten für den Erhaltungsaufwand abgezogen.
Weil Paula gut beraten wurde, kann der gesamte Rechnungsbetrag über 10.000€ abgesetzt werden. Paula muss jetzt statt 63.400€ nur noch 53.400€ versteuern.

Gehalt	55.000€
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	8.400€
Regulär zu versteuerndes Einkommen	63.400€
Kosten der Renovierung	10.000€
Zu versteuerndes Einkommen nach der Renovierung	53.400€

Berechnung der Steuerlast

Da Paula in der Kirche ist, muss Sie neben dem Solidaritätszuschlag auch noch die Kirchensteuer zahlen. Nach der Einkommenstabelle von 2018 hat Paula regulär bei Ihrem Einkommen von 63.400€ eine Gesamtsteuerlast von 20.616,87€. Durch die Renovierung muss Paula allerdings nur noch 53.400€ versteuern. Dadurch sinkt Ihre Steuerlast auf 15.813,60€. Die Differenz von 4.803,27€ muss Paula nicht versteuern. Sie hat von Ihrem Einkommen 4.803,27€ mehr netto im Jahr.

Steuerlast bei 63.400€ Einkommen*	20.616,87€
Steuerlast bei 53.400€ Einkommen*	15.813,60€
Steuerlicher Vorteil 2018	4.803,27€

*Weitere steuerliche Vorteile werden nicht mit betrachtet.

Fazit

Paula freut sich, da Sie eine Menge Geld spart. Ihr Mieter Johannes ist auch begeistert und bereit, sich durch eine Mieterhöhung an den Renovierungskosten zu beteiligen. Durch das intensive Beratungsgespräch mit Munzert Sanitärinstallation hat Sie außerdem einen KFW Zuschuss beantragt und einen Zuschuss aus dem Programm 159 erhalten. Paula reicht Ihre Rechnung von 10.000€ beim KFW online ein und erhält 10% vom Rechnungsbetrag zurücküberwiesen. Mehr dazu können Sie in unserem Artikel KfW Förderprogramme nachlesen. Mit nun noch einmal 1.000€ mehr in der Tasche, freut sich Paula wirklich sehr!

„Ich habe noch nie von so einem kompetenten Sanitärinstallateur gehört – Ich bin einfach total zufrieden

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